一.个人住房抵押贷款证券化是什么时候开始的
1.随着央行决定在银行间市场试点进行资产证券化以来，原本仅限于专业理论探讨的资产证券化问题，一时间渐行渐进地向广大投资者走来。
2.可以预期，在不久的将来，广大投资者有希望拥有一种全新的投资品种。本文试图诠释住房抵押贷款证券化这一金融创新工具。住房抵押贷款证券化的基本流程确定证券化资产并组建资产池。设立特殊目的机构(SPV)。向发起人支付资产购买价款。SPV要聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商的作用主要包括:1)收取债务人每月偿还的本息；2)将收集的现金存入SPV在受托人处设立的特定帐户；3)对债务人履行债权债务协议的情况进行监督；4)管理相关的税务和保险事宜；5)在债务人违约的情况下实施有关补救措施。
3.按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。利息通常是定期支付的，而本金的偿还日期及顺序就要因基础资产和所发行证券的偿还安排的不同而异了。当证券全部被偿付完毕后，如果资产池产生的现金流还有剩余，那么这些剩余的现金流将被返还给交易发起人，资产证券化交易的全部过程也随即结束。
4.与广大投资者密切相关的问题主要有以下几点:住房抵押贷款证券化的金融产品与股票和企业债券相比，有更加充沛的未来现金流支撑。
二.名词解释住房抵押贷款证券化。
1.2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。
2.据悉，目前建行准备以建行上海分行为核心，打包100亿元住房抵押贷款进行证券化，该方案业已提交国际知名投行进行评估，一旦通过即开始运作，中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。
3.然而，在建行大力推行证券化的背后，仍有许多问题值得我们思考：此新生儿是足月而顺产的宝宝呢，还是一个被催生的早生婴儿？
4.它出生后能否健康地成长下去，在此我们不妨作些探讨。
5.发达国家住房抵押贷款市场的共同特点住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物，其历史可上溯至19世纪的欧洲，当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。
6.真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。
7.目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。2002年美国抵押贷款余额达到7万亿美元，其中住房抵押贷款证券达到91万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2002年美国住房抵押证券化比例高达52 。
8.住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用，因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。
9.研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区，可以发现，住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点：一是抵押贷款产品种类丰富。
10.在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上，抵押贷款产品品种都具有多层次性，存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活，而且其偿还方式多种多样，可满足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。
11.美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式，还有其他各类方式多样的抵押贷款，如根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款，本金摊还开始较小，最后几次较大的抵押贷款，兼具固定/可调整利率特点的组合型抵押贷款，两步型抵押贷款，权益增长型抵押贷款，二次抵押贷款等等多种方式。
12.二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40 ~60 。只有住房抵押贷款积累到一定程度，贷款机构证券化的动力机制才能形成，而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险，提高抵押支撑证券的信用等级。
13.三是抵押贷款机构的多元化。这种多元化加强了贷款机构之间的竞争，而竞争则会使贷款机构提高LTV(贷款成数)，并适当延长贷款期限，提高服务质量。
14.更为重要的是，贷款机构的多元化，也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量，便于政府规范与引导。四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。
15.五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。住房抵押贷款证券化过程中，有大量的中介机构共同参与，并且专业分工，各自发挥作用，又相互协作，以保障证券化的顺利进行，这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司，提供担保的担保机构，充当SPV的信托机构，对打包资产进行管理的受托机构，管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。
16.利润吸引和风险压力是我国抵押贷款证券化主要动力反观我国住房抵押贷款证券化，对于大家已经讨论很多的证券化模式及相关障碍等细节姑且不论，仅与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制及我国住房抵押贷款一级市场的特点，就已决定了我国住房抵押贷款证券化注定是一个被催生的早生儿。
17.从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。
18.我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。利润吸引是指贷款机构能否从证券化过程中获得额外的利润。抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多，因此银行并不会出于追求更多额外利润为动力进行证券化的。
19.压力是指贷款银行是否为了分散风险、提高资产的流动性等压力而必须进行住房抵押贷款证券化。首先从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，至2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的16 ，远低于证券化发达国家的40 ~60 ，而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的23 ，建行也只有10 。
20.而作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的3 已逐渐上升至2004年的13 ，但仍是占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。
21.从储蓄存款结构上看，由于我国居民喜欢储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。
22.目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1 左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。
23.商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力，然而实际情况却是，中国建设银行与工商银行都在积极地提出各种证券化方案，且先后多次向央行申报要求开展。
24.是何原因呢？
25.某银行一内部员工给出了真实的答案：商业银行真正证券化的动力是将证券化作为他们的市场营销策略，即树立自己不断创新的社会形象，以增加银行的竞争能力。
26.国内贷款机构的这种扭曲的证券动力机制决定了其证券化的诞生并不是因势而生，而是一个地地道道地被催生的早产儿。
27.贷款机构单一和信用体系的不完善从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，时机也并不那么成熟。我国住房抵押贷款机构是商业银行，尤其是四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对的主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87 ，我国的住房抵押贷款市场的贷款机构呈现单一化的特点，这意味着对四大国有商业银行来说，它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这显然会对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。
28.而且，住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的状况都不能令人非常满意。
29.尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。所有这一切似乎都表明，目前我国经济发展尚未为这个早生婴儿营造出一个适宜其成长的环境。当然，对我国住房抵押贷款证券化的开展，我们并不会抱着否定的态度，相反，对此我们将积极加以肯定，无论如何，住房抵押贷款证券化是大势所趋，这次早产的抵押贷款证券化不妨当做我国证券化实践的一次探索。
30.但是，对于证券化的各相关参与者，我们还是要提个醒，既然我国住房抵押贷款证券化是一个早生儿，那父母(政府)是否应该给它一个更健康的成长环境，医生(监管机构)是否加强对它的体检观测，而对于各投资者来讲，则尤其要关注其投资风险。
三.什么是住房抵押贷款证券化？
1.首先，住房抵押贷款证券化分散了金融机构发放住房抵押贷款的风险。住房抵押贷款证券化调整了金融机构的资产负债结构，分散了贷款风险，从而提高了其资产质量，并有利于其经营活动的进一步开展。
2.其次，住房抵押贷款证券化扩大了金融机构住房抵押贷款的资金来源，有利于为个人购房提供必要的金融支持。再次，住房抵押贷款证券化也可推动住宅产业的发展。住房抵押贷款证券化使大量资金通过资本市场流入住宅产业，有利于激活住宅产业，支持个人住房消费成为新的经济增长点。
3.最后，住房抵押贷款证券化增加了证券市场的投资工具。住房抵押贷款证券的发行使证券市场有了新的投资渠道。由于住房抵押贷款证券是以住宅为担保和抵押，这种债券信用等级较高，因此投资者有了收益性较好、风险较低的投资方式。
总之，这些都有利于我国个人住
四.住房抵押贷款证券化
1.住房抵押贷款证券化是指金融机构主要是商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。
2.由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
五.“住房抵押贷款证券化”是指什么？
1.住房抵押贷款证券化MBS:Mortgage-BackedSecuritization是指金融机构主要是商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。
2.由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
3.二战以后，世界金融领域里的创新，最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157 ，到1996年又上升到43256亿美元。
4.住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。
随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。
六.住房租赁证券化的流程起源意义是什么
1.住房租赁证券化的起源证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。
2.住房租赁证券化的流程交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
3.另外，《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理，提出要营造良好政策环境，培育多元化投资主体，支持开展住房租赁资产证券化。
4.CMBS模式商业房地产抵押贷款支持证券CMBS是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
5.这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
6.此次CMBS项目的特点主要表现在：1管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。
7.2基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。3与类REITs对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。租金收益权ABS模式2017年1月4日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。
8.该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：1转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。2解决专业公寓运营商企业融资的问题。3引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。4以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。
9.公寓型类REITsREITs是房地产投资信托RealEastInvestmentTrusts的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。
10.底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
11.2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
12.期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模3亿元，发行利率为3 。租赁消费分期类ABS2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”下称“自如ABS”。
13.首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90 ，发行利率39 。租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。
14.住房租赁市场证券化的意义第一，财务融资，目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。
15.第二，资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营，还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。
16.第三，资产证券化，为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。
第四，可以使风险与收益重新划分。
七.什么是房贷证券化？
1.住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。
2.80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。
3.国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。所谓住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecurities，MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
4.一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
5.这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。
6.证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
7.房贷证券化其实就是将银行房贷的一次再抵押，使银行得以大量回笼资金，从而解决当前银行存在的短存长贷而可能导致的流动性风险。
8.这种模式其实就是把个人住房贷款按年限、期限加以组合，以债券的形式在市场上出售给投资者，在将以往房贷由银行独占的利润部分分配给投资者同时，也使银行因大量发放长期贷款而可能导致的风险在市场上得以分散。
八.个人住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是不是一回事？
1.住房抵押贷款证券化MBS根据证券化的资产种类，可分为个人住房抵押贷款证券化RMBS和商品房抵押贷款证券化CMBS。
2.前者是以居民个人住房按揭贷款进行的证券化，后者是以房地产开发商通过抵押其楼盘获得的贷款进行的证券化。
九.什么是抵押贷款的证券化？
1.抵押贷款证券化CLO是指抵押贷款持有人将一些性质相似的抵押贷款放在一起，构成一个抵押贷款组合，然后向第三方通常是一些机构投资者，如养老基金等出售这一组合的股份或参与证书。
十.跪求房地产抵押贷款证券化的含义。
1.银行资产证券化的切入点中国金融正在进一步改革开放，为迎接WTO的挑战，银行资产重组将是一项十分重要的内容。
2.要提高中国金融体系的整体竞争力，银行资产重组是不可避免的。如果说兼并和收购是银行资产重组的两种主要方式，那么银行资产证券化则是资产重组的支持条件，是加快重组步伐，提高重组有效性和成功率的新途径、新工具。
3.住房抵押贷款证券化的特殊意义则在于，作为一种金融创新方式和业务拓展渠道，它是银行资产证券化的一个切合点。
4.它的实施将有利于我国金融与国际金融的接轨，借鉴国外经验，为加入WTO做好积极准备。金融市场化的有效途径住房抵押贷款证券化可以弥补银行在实施住房抵押贷款中的不足，从而最大限度地通过市场途径支持居民住房消费的需求。
5.证券化可将银行独自承担的支付能力风险和利率风险分散给愿意而有能力承受这类风险的投资群体个人投资者、投资机构”，又可以提高银行资产的流动性，当前银行呆坏帐比例偏高，流动性不足是不争的事实；还可使银行在转移风险的前提下，增加住房抵押贷款的资金来源，从而提高银行从事抵押贷款业务的积极性。
6.对参与证券化的各金融机构和中介机构来说，也能获得相应的手续费、服务费和承销费收入。民间投资的渠道由于住房抵押贷款证券化具有收益比较稳定、信用级别较高和流动性较强的特点，比较适合投资者资产组合管理需要，是资本市场上的理想投资工具。
7.当前，我国一方面是居民储蓄居高不下，民间投资原动力不足虽采取不少措施，但效果并不显著，另一方面是国家只得依靠扩大财政投资来支撑经济的增长。
8.民间投资原动力不足有种种的成因，但缺少投资对象也是主要原因，住房抵押贷款证券化，可以使投资群体个人投资者、投资机构通过资本市场，为大量资金进入房地产市场提供一个良好的渠道，让投资者获得新的固定收益的良机。
据了解，美国住房贷款的三分之二以上实施了证券化，由民间购买，使投资人获利。
