一.个人住房贷款的风险分析
1.个人信用带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
2.对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。
3.在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。
4.个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
5.担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
6.欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。
7.重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
8.银行风险随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。
9.但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
10.抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。
11.二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。
12.主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。
13.其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。
14.虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。
15.银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。
16.此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。
17.贷款条件风险这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。
18.如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。
19.此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。其他风险其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
二.个人住房按揭贷款存在哪些风险
1.个人住房贷款风险有：(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
2.职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。
3.更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。
4.有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
5.贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。
6.而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。
当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
三.个人住房按揭贷款的利弊分析
1.现在个人住房按揭贷款的买房方式越来越被人们所认可，与此同时，按揭贷款的风险问题也逐渐被人民关注，那么按揭贷款存在哪些风险？
2.这些风险又应该如何防范呢？借款人信用风险。
3.主要是借款人还款能力不充足。防范措施：一是重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核，合理认定承贷能力。二是在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳定性。三是合理确定贷款成数。对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付款比例，通过降低贷款成数，来减轻借款人还贷压力，化解信贷风险。
4.主要表现为借款人购房行为不真实，贷款用途不真实，实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。防范措施：一是优选房地产开发企业和按揭楼盘。二是严格落实面谈、面签、居访制度，认真核实借款人购房行为真实性。三是谨慎发放房地产开发企业内部员工或关联企业员工按揭贷款。主要是由于房地产开发企业无法按照预定计划完工而形成竣工风险。防范措施：一是从源头入手，严格楼盘准入，优选房地产开发企业，严格审查其开发能力、开发业绩、经营者素质、项目的合法性、建设资金落实情况和市场销售前景。
5.二是加强对房地产开发企业建设资金的监管，防止挪作他用形成资金缺口，按揭贷款的风险及防范中项目的风险是非常重要的。
6.主要是抵押物价格高估、抵押手续不合规及抵押物难以变现造成的风险。防范措施：应特别关注抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估价结论是否基本合理。
7.主要是指由于内部欺诈、外部欺诈和流程管理出现问题而导致的贷款风险。防范措施：严格按照规章制度及操作流程办理业务，大额贷款实行双人调查。以上就是个人住房按揭贷款可能出现的风险及应对方式，这是在房屋交易中，个人，开发商，银行三方都要注意的问题。
四.房子按揭贷款的风险有哪些
1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
2.当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
3.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。
4.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
5.经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。
6.经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。
7.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
8.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。
9.如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。
10.如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
11.房屋抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
12.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。
13.二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。
14.但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有71891万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。
15.针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
16.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。
17.一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
18.？
19.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。
20.与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
21.二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
五.银行按揭贷款调查报告
1.大概说几点吧，首先是借款人(配偶)或共同借款人的基本信息，包括年龄，性别，身份证号码，工作单位，联系方式等等，然后是售房人基本资料；贷款金额，贷款期限，首付款金额，定金；然后就是对贷款进行评估，就是看双方的成交价与评估公司的评估价有没有较大的差别；借款人的首付够不够银行规定的比例，借款人的征信等级如何，家庭资产如何；对借款人还款能力的分析，要求借款人月均还款额加上房屋物业费等不超过家庭月均收入的45 ；最后是具体的建议；诸如建议贷款x万元，期限x个月，利率为X，还款方式为X等等；大概就这么多了
六.住房按揭贷款要规避哪些风险
1.财务风险的规避财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。
2.具体防范风险的办法可以这样考虑：继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。
3.利率风险的规避利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的我国这两年就多次调低利率。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。
4.我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。
5.而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。
6.至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的最根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。
7.因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款最好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额或总额的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。
8.这种做法值得我们借鉴。房屋抵押物自身风险的规避来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。
9.对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。
10.为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行最终确认。
11.抵押物处置风险的规避借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收回本息。
12.但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。
13.在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？
14.考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。
15.因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供最后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。
16.在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。
七.个人住房按揭贷款有哪些风险
1.工作变化或失业会失去偿还能力，而造成违约行为；银行长息会造成成本上升，还款压力增加，会处于被动局面；银行利息会让成本上升10 左右主要看你贷款的类型；如果遇见突发事件，会打破原有计划。
八.正确认识个人住房贷款风险
1.近年来，商业银行住房贷款业务开展得红红火火，为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言，正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。个人住房贷款客户面临的风险商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况：一是个人收入水平不变情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险，影响还款能力;二是利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降，影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生，影响还款能力。
2.个人住房贷款风险中有两个重要的概念：还款能力和利率风险。还款能力还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。
3.在商业银行的一般贷款业务中，借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。
4.所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。因此，还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看，借款人要保持合理的还款能力，其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50 以下(含50 )，月所有债务支出与收入比应当控制在55 以下(含55 )。
5.利率风险对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。
6.目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。
即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就不划算了。
九.银行贷款调查报告
1.去百度文库，查看完整内容内容来自用户:余佥银行贷款调查报告，模板篇一：贷款调查报告模板1．商业银行固定资产贷前调查报告内容要求续表2．银行流动资金贷前调查报告内容要求流动资金贷款是为满足客户在生产经营过程中临时性、季节性的资金需求，保证生产经营活动的正常进行而发放的贷款，或银行向借款人发放的用于满足生产经营过程中长期平均占用的流动资金需求的贷款。
2.续表篇二：贷前调查报告模板附件:贷前调查报告模板申请的授信业务基本情况简要说明该笔授信业务的种类，币种、额度、期限、授信的担保方式，还款方式、涉及的有关当事人关系等。
3.申请授信用途简要说明申请人申请授信的目的：贷款业务要说明是季节性、临时性需求，还是正常经营中的经营性占用；银行承兑汇票业务应对商品交易情况进行说明；保函业务应对标的项目进行说明。
4.授信申请人基本情况授信申请人背景资料调查内容：授信申请人的基本情况，包括授信申请人所有制性质、注册资本及变动、所有权结构、及股东持股情况；授信申请人的主营业务、所属行业及其行业地位。
评价：授信申请人产权构成是否清晰、主营业务是否突出、企业规模大小、有无知名品牌、所处发展阶段。
十.急！！！个人住房贷款风险管理的意义
1.个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。
2.下表显示1997—2001年5年间，我国个人住房贷款余额增加了近33倍，银行信贷资产权中提高了近20倍。
3.但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。事实上，个人住房贷款有面积分散、技术大、期限长的特点，潜在风险很大。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
4.因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。个人住房贷款所面临的风险(一)银行的流动性风险对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。
5.流动性风险是指银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现实现资产来满足储户提取存款、客户合理的贷款或其他即时的现金要求而使银行遭受损失或引发危机的可能性。
6.我国住房贷款没有实现证券化，银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完善的住房二级市场，银行处置抵押房产很困难，流动性风险化解难度大。当贷款购房的概念普及以后，处置抵押房产的需求将强烈起来。(二)个人的信贷风险信贷风险是指借款人不按约偿还贷款给银行带来损失的可能性。从信用风险的角度来看，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
7.由于信息不对称，银行无法准确判断借款人是否诚实守信和是否具有持续的偿还能力。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
8.(三)贷款中的操作风险从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。
9.在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。
10.从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
11.完善个人住房信贷风险管理(一)改善个人信用风险的识别与评估环境较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。
12.这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。
13.由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。
14.目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。
15.(二)应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。
16.通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面，银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面，贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险一在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
17.(三)推进房地产抵押贷款证券化其作用可以有效地分散和转移风险住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。
18.另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。
19.由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得以减少。
20.(四)预警机制防风险从完善和健全制度的角度出发，制定了《个人住房贷款操作规程》、《个人贷款档案管理规程》以及其他各类相应的补充规定，将个人住房贷款业务的具体操作标准化、统一化；从建立内部制约机制着手，严格按照信贷新规则的要求，执行审贷分离，落实贷款各个环节的责任人；从风险控制的角度出发，采取一些较为有效的风险防范措施，如充分利用市房地资源局数据资料库提供的资源，以确保房地产交易的真实性、房产抵押登记的有效性；借助个人征信系统的资源，对借款人的资信情况进行调查，从源头上有效遏制了不良贷款的发生。
21.(五)推进房地产融资的多元化目前，我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。
22.根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。
23.推动房地产融资的多元化，有助于降低房地产融资对于银行信贷的过分依赖。(六)提高个人按揭贷款的成数这对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。
24.同时可以减小商业银行的贷款风险。不过，这些影响与作为不会太大。最为重要的是，近年来，国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，例如，不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。
25.如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行(即个人住房贷款每月还款额不得少于个人收入50％)，那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。
26.这样做不仅可以让整个房子需求降下许多，也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。个人住房抵押贷款风险管理需政策支持在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。
27.如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。
28.政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。
29.这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。
30.但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费，从而造成一些地方住房价格快速上涨。
31.如果这种趋势任其发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。
32.因此，本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识，强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。
